رشد چشمگیر قیمت ملک در دبی — تحلیل بلند از نگاه سون سنچری

قیمت ملک در دبی در سال ۲۰۲۵ پرش واقعا بزرگ داشته؛ از اوایل ۲۰۲۱ تا امروز، ارزش معاملات و میانگین قیمت‌ها به شکلی چشمگیر افزایش پیدا کرده و در مجموع می‌تونیم بگیم تقریباً چهار برابر شده. این عدد برای خیلی‌ها شوکه‌کننده است؛ برای ما در سون سنچری یعنی اینکه باید هم خوشحال باشیم از فرصت‌ها و هم حسابی حواس‌مان جمعِ ریسک‌ها باشد.

پیش‌بینی کارشناسان ما تو سون سنچری اینه که این روند رو به رشد ادامه خواهد داشت، اما با نوسان و تفکیک منطقه‌ای — یعنی همه‌جا به یک شکل رشد نخواهد کرد و انتخاب منطقه از همیشه مهم‌تر شده.

چی شد که قیمت‌ها این‌قدر رفت بالا؟ (آنچه ما در بازار دیدیم)

چند عامل جمع شد تا این رشد قیمت برای خرید ملک در دبی را ایجاد کند:

ورود گسترده سرمایه بین‌المللی: سیاست‌های تشویقی و ویزاهای بلندمدت، جذابیت مالیاتی و تصویری که دبی از خود به عنوان مرکز تجارت و سرمایه‌گذاری ساخته، سرمایه‌گذاران خارجی را جذب کرد.

پیش‌فروش و پروژه‌های بزرگ: توسعه‌دهنده‌ها با پیش‌فروش‌های وسیع نقدینگی قابل‌توجهی وارد بازار کردند و عرضه در مقطعی نتوانست با تقاضا هماهنگ شود.

تقاضای واقعی در طبقه بالای بازار: تقاضا برای واحدهای لوکس، ویلاها و پروژه‌های خاص بالا رفت و این بخش وزن زیادی روی میانگین قیمت گذاشته.

ریسک کم ارزش مالکیت در مقایسه با بازارهای دیگر: به‌خصوص برای خریداران خارجی، دبی هنوز گزینه‌ای با چشم‌انداز صعودی به‌نظر می‌رسد.

اما این رشد بی‌نقص نیست — چه خطرهایی جلوست؟

رشد همیشه با ریسک همراه است. مهم‌ترین تهدیدها که باید جدی گرفته شوند عبارت‌اند از:

افزایش عرضه در صف تحویل: تعداد زیادی واحد در پروژه‌های بزرگ queued برای تحویل وجود دارد؛ اگر همه این‌ها هم‌زمان وارد بازار شوند، فشار عرضه قیمت‌ها را پایین خواهد آورد.

هزینه تأمین مالی: با تغییرات نرخ بهره جهانی، وام گرفتن پرهزینه‌تر می‌شود و خریدارانی که با اهرم مالی کار می‌کنند ضعیف می‌شوند.

نوسان هزینه مصالح و اجرایی: رشد ناگهانی هزینه‌ها می‌تواند حاشیه سود توسعه‌دهنده را فشرده کند.

تصمیمات سیاستی یا مقرراتی: هر تغییر در مقررات مالکیت خارجی، مالیات یا ویزاها می‌تواند رفتار بازار را به سرعت تغییر دهد.

برای چه کسی الان مناسب است؟ سه سناریوی ساده

۱) سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت / سفته‌باز

اگر دنبال سود سریع هستی، این بازار پرپتانسیله ولی پرنوسان. پیشنهاد سون سنچری: حتماً مدل‌های سناریو بساز — افت ۱۰–۱۵ درصد یا رشد ۵–۱۰ درصد را در سناریوهای مختلف بررسی کن و نقدینگی اضطراری کنار بگذار. از قراردادهای قابل فسخ یا پیش‌فروش مرحله‌ای استفاده کن تا ریسک را تقسیم کنی.

۲) سرمایه‌گذار بلندمدت

برای بلندمدتی‌ها فرصت واقعی وجود دارد، به شرط اینکه منطقه و متریال را درست انتخاب کنی. مناطقی که زیرساخت، مدارس بین‌المللی و تقاضای اجاره‌ای قوی دارند (نزدیک مترو، مراکز تجاری، نواحی خانوادگی) احتمال حفظ ارزش و نقدشوندگی بیشتری دارند.

۳) توسعه‌دهنده یا سازنده

حاشیه‌ها خوبه اما مراقب هزینه‌ها باش. دو نکته مهم: (الف) Value engineering — از اول طراحی تا اجرای پروژه دنبال راه‌های منطقی برای کاهش هزینه باش. (ب) مذاکره برای شرایط زمین (JV یا تسهیم ریسک) تا سهم سرمایه‌گذاری اولیه تو کمتر بشه.

پیشنهادهای عملی و فوری از سون سنچری (که خودمان هم اجرا می‌کنیم)

نقشه عرضه را چک کن: فهرست پروژه‌های در صف تحویل در منطقه هدف را ببین؛ اگر در دو سال آینده عرضه سنگین است، عجله نکن.

نقدینگی را مدیریت کن: حتی اگر مطمئنی بازار رشد می‌کند، دوره انتظار برای نقدشوندگی را در نظر بگیر.

هزینه تامین مالی را وارد تحلیل کن: هر محاسبه ROI را با نرخ‌های مختلف وام بازبینی کن.

فینیشینگ و موقعیت را به عنوان ارزش‌افزا ببین: با کمی سرمایه در نازک‌کاری یا امکانات واحد می‌توان قیمت فروش را افزایش داد.

برنامه B داشته باش: اگر بازار به اصلاح قیمتی رفت، برنامه‌ای برای اجاره‌دهی یا تبدیل پروژه به مدل بلندمدت درآمدی داشته باش.

چند نکته تلفیقی برای مشتریان ما

اگر می‌خواهی ملک بخری: نگذار FOMO تصمیم بگیرد؛ داده را نگاه کن، عرضه آتی را بسنج و سناریوها را مدل کن.

اگر می‌خواهی بفروشی: زمان‌بندی مهم است؛ اگر قیمت منطقه‌ای‌ات از میانگین بازار جلوتر رفته، فروش مرحله‌ای را بررسی کن.

اگر توسعه‌دهنده‌ای: روی هزینه‌های ساخت کار کن و دنبال شراکت زمین باش؛ حتی کاهش ۵–۱۰٪ در هزینه ساخت تأثیر بزرگی روی سود دارد.

جمع‌بندی

دبی امروز یک بازار پتانسیل‌دار و در عین حال پیچیده است. پیش‌بینی کارشناسان ما تو سون سنچری اینه که این روند رو به رشد ادامه خواهد داشت، اما نه بدون نوسان و نه به‌صورت یکسان در همه مناطق. بهترین کار این است که با داده، مدل‌های عددی و سناریوهای محافظه‌کار وارد شویم و روی مدیریت ریسک تمرکز کنیم. برای مشاهده قیمت ملک در دبی در سال ۲۰۲۵ و پروژه‌های مسکونی و تجاری در دبی، به وب‌سایت معتبر Bayut مراجعه کنید.